Défiscaliser tout en investissant dans l’immobilier ?

Envie d’investir dans l’immobilier, d’en tirer des revenus locatifs et de réduire ses impôts ? L’équation est posée. Bon. Dans cet article, tu l’as compris, on va parler pierres, travaux, argent, défisc’, revenus. C’est parti.

La France présente l’un des taux de prélèvements obligatoires parmi les plus élevés de l’OCDE¹. Aïe. Et à la fois, payer des impôts et des taxes, c’est participer et permettre à tous (nous tous) de bénéficier de nos services publics tels que : la route, le train, le cinéma, même, etc. ; des services que de nombreux autres habitants du monde nous envient, d’ailleurs. Alors, rien que pour cela, bravo et merci à toi ! Et d’un autre côté, tu aimerais profiter des dispositifs qui permettent d’alléger la « pression fiscale » (comme disent les pros).

Bonne nouvelle, les investisseurs disposent de méthodes simples et efficaces pour faire diminuer la note. Parmi elles, connais-tu le déficit foncier? Prenons un exemple : dans le cadre d’un investissement locatif, tu achètes un bien immobilier et y effectues des travaux de rénovation. Pas besoin d’être fort en maths pour deviner que le montant des travaux dépassera sûrement au début celui des revenus locatifs. Cela crée un « déficit » (une perte). Est-ce un problème ?

Au contraire… En déclarant ces travaux et certains frais, tes charges et même ton emprunt… tu « défiscalises » (et tu y gagnes donc de l’autre côté). En d’autres termes, « ces charges vont permettre d’effacer les loyers » et potentiellement de faire descendre ta tranche d’imposition. Si tu te renseignes et tires la ficelle de l’info, tu liras certainement : régime « réel », par opposition au régime « micro-foncier ». Quelques infos : les charges imputables sur les revenus fonciers : travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt ; les charges imputables sur ton revenu imposable global : taxe foncière, assurance, charges de copropriété…

Y a-t-il une limite ? Oui, tu penses bien. L’excédent du déficit foncier viendra diminuer ton impôt dans un plafond de 10 700 euros². S’il reste encore du déficit, tout va bien… il sera déductible de tes revenus fonciers pendant encore dix ans. Échappant au plafonnement à 10 000 euros des autres niches fiscales, le déficit foncier est une méthode performante d’optimisation de son imposition pour les investisseurs en immobilier locatif. La liste n’étant pas exhaustive, et les conditions de tels dispositifs étant mouvantes, le mieux reste encore de se faire accompagner par un pro.

¹ Source : Association française des sciences économiques.
² Source : « Imputation des déficits fonciers sur le revenu global », sur www.bofip.impots.gouv.fr